Оценка имущества — определение стоимости объекта, а оценщик — тот, кто имеет право ее проводить. Профессиональная деятельность оценщика направлена на сбор подробной информации об объекте оценки (квартиры, транспортного средства, акциях компании и др.) и определении его стоимости на основании этой информации (рыночной, кадастровой, ликвидационной или инвестиционной). Для того чтобы вести данную деятельность, необходима соответствующая лицензия.
Когда необходима помощь оценщика?
Ситуаций, в которых может потребоваться оценить стоимость объекта, довольно много:
-
продажа или покупка имущества;
-
порча имущества;
-
неисполнение стороной долговых обязательств и недополучение прибыли вследствие этого;
-
получение банковского кредита под залог имущества, в частности ипотечного;
-
заключение страховых договоров;
-
оформление прав на интеллектуальную собственность;
-
проведение реструктуризации либо признание несостоятельности компании;
-
выделение доли бизнеса;
-
выход компании на рынок ценных бумаг;
-
возмещение причиненного ущерба и др.
В ряде случаев процедура оценки обязательна. Пример: вы собираетесь заключить ипотечный договор. У банка должны быть гарантии, что вы выплатите кредит — в противном случае он выставит имущество на торги. Для этого кредитору нужно понимать, сколько оно стоит. В данном случае без услуг оценщика не обойтись.
Заказать оценку в Новосибирске
Квалификация оценщика
Чтобы провести достоверные и максимально точные расчеты, оценщик должен обладать знаниями в области экономики, уметь применять методики для расчета, понимать законы и нормативно-правовые акты, разбираться в стандартах оценки. Обязательные документы, которые должны быть у оценщика:
-
диплом о высшем образовании (в идеале — в области юриспруденции или экономики);
-
свидетельство о присвоении квалификации «оценщик»;
-
свидетельство саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
-
квалификационный аттестат, в котором указано направление работы (оценка жилых объектов, бизнеса, движимого имущества и др.).
Оценщик обязательно должен быть членом СРО, и одновременно только одной, а осуществлять оценочную деятельность он может только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Лицо, занимающееся оценочной деятельностью, должно быть независимым. Это значит, что оценщик не имеет права проводить оценку объекта, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юрлица или физлица, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Какие объекты подлежат оценке?
Оценщик может определять стоимость следующих объектов:
-
движимого и недвижимого имущества;
-
отдельных материальных вещей;
-
интеллектуальной собственности;
-
нематериальных активов компании;
-
долей бизнеса;
-
работы, услуги, информации;
-
упущенной выгоды и др.
Какие нормативно-правовые акты использует оценщик при работе?
Для осуществления правомерной оценочной деятельности созданы специальные федеральные законы, стандарты и нормативные акты. Выполняя оценку, специалист ориентируется на следующие документы:
-
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135–ФЗ «Об оценочной деятельности»;
-
11 федеральных стандартов оценки (ФСО) — «Определение кадастровой стоимости», «Оценка недвижимости», «Оценка бизнеса», «Оценка стоимости машин и оборудования» и др.;
-
Кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Водный, Лесной, Таможенный и др.;
-
различные Федеральные законы — «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О финансовой аренде (лизинге)», «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)» и др.
Из каких этапов состоит процедура оценки?
Определение стоимости имущества — сложный процесс, который состоит из нескольких этапов:
1. Сбор необходимых данных для оценки
На данном этапе оценщик собирает информацию, необходимую для оценки объекта. Это может быть бухгалтерская отчетность, договоры с контрагентами, сведения об экономических факторах, влияющих на развитие бизнеса, особенности отрасли, информация о состоянии рынка капиталов и т.д. — все зависит от объекта, подлежащего оценке. Например, если требуется оценить жилой дом, то оценщик учитывает:
-
район, в котором он расположен, с учетом инфраструктуры;
-
его состояние, в частности — наличие либо отсутствие ремонта;
-
спрос на рынке недвижимости и т.д.
Специалист получает информацию из документации, открытых источников, баз данных, СМИ. Это важный этап, так как точность оценки будет зависеть от того, собрал ли оценщик все необходимые данные и актуальны ли эти данные на момент оценки.
2. Анализ полученной информации и выбор методов оценки
Собрав все необходимые данные для оценки объекта, специалист анализирует весь этот массив информации. Далее он переходит к выбору подходов и методов, подходящих для определения стоимости того или иного объекта. Всего подходов три:
- Доходный — в его основе лежит способность объекта приносить доход владельцу. Чем выше доход — тем выше стоимость объекта. При доходном подходе оценщик использует метод дисконтирования потока доходов владельца или метод прямой капитализации.
- Затратный — в этом случае объект оценки рассматривается с позиции понесенных издержек. Оценщик использует методы чистых активов и ликвидационной стоимости.
- Сравнительный — совокупность доходного и затратного подходов. Оценщик учитывает данные об объектах, аналогичных тому, что подлежит оценке. Стоимость объекта оценки ориентирована на сумму, за которую можно продать аналогичный объект со схожими характеристиками. При этом оценщик может применять методы рынка капитала, сделок, отраслевых коэффициентов.
3. Проведение необходимых расчетов и определение стоимости объекта
На данном этапе оценщик выполняет все расчетные операции с использованием выбранных им методов и в конечном итоге делает вывод о стоимости объекта.
4. Оформление отчета об оценке
Отчет об оценке — документ, который содержит весь алгоритм действий оценщика, проведенные им расчеты и полученные результаты. Данный документ выполняет функцию доказательства, особенно это актуально для судебных разбирательств. Имея отчет об оценке, сторона может документально подтвердить стоимость объекта.
Ответственность оценщика
Оценщик несет гражданско-правовую (имущественную ответственность). Она заключается в возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Важный момент состоит в том, что оценочная деятельность страхуется, что позволяет защитить имущественные интересы оценщика и клиента. В случае убытков заказчика (например, вследствие неверных расчетов оценщика или нарушении им требований стандартов оценки) страховая компания покрывает или сокращает расходы на их ликвидацию.
В качестве выводов:
-
оценщик — это специалист, способный определить стоимость любого имущества: квартир и земельных участков, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав и нематериальных активов;
-
для того, чтобы заниматься оценочной деятельностью, необходимо иметь соответствующие сертификаты;
-
оценка имущества — сложный и многоэтапный процесс: сначала оценщик собирает необходимые данные для оценки, затем анализирует их и выбирает подходящие методы оценки, после чего проводит ряд расчетов, делает вывод о стоимости объекта и оформляет отчет;
-
оценочная деятельность страхуется: если оценщик допустил ошибки в расчетах или нарушил требования стандартов оценки, вследствие чего заказчик понес убытки, их покроет страховая компания либо сократит расходы на их ликвидацию.